Stecken Sie in der Situation, dass Sie vor Kurzem eine Immobilie geerbt haben? Vielleicht sogar unerwartet? Vor allem im Todesfall eines engen Familienmitglieds ist der Gedanke an die geerbte Immobilie verständlicherweise ein sensibles Thema. Denn Sie möchten die richtige Entscheidung treffen, wie es mit dem Haus oder der Wohnung weitergehen soll.

Vor allem, wenn es das Elternhaus ist oder wichtige Erinnerungen mit der Immobilie in Verbindung stehen, ist es schwierig zu wissen, ob der Verkauf wirklich das Richtige für Sie ist.

Abgesehen davon, kommen auch noch steuerliche und regulatorische Dinge auf Sie zu. Das erleichtert die Entscheidung nicht.

Damit Sie in dieser schwierigen Zeit einen kühlen Kopf bewahren können und sich nicht durch den deutschen Steuerdschungel kämpfen müssen, haben wir Ihnen die wichtigsten Informationen in diesem Leitfaden zusammengestellt.

Am Ende haben Sie ein Bild davon, was die beste Entscheidung für Ihre individuelle Situation ist.

Haftungsausschluss: Es handelt sich hierbei weder Steuerberatung noch Rechtsberatung. Jene darf nur durch einen Steuerberater oder Anwalt durchgeführt werden.

 

1. Sollten Sie das Erbe annehmen oder ablehnen?
2. Wann sollten Sie das Erbe ablehnen
3. Wann sollten Sie das Erbe annehmen
4. Erbe angenommen – und was nun?
5. Das Erbe zur Eigennutzung verwenden oder verkaufen?
6. Eigennutzung des Hauses oder Wohnung
7. Vermietung des Erbes
8. Immobilienverkauf nach der Erbschaft
9. Leitfaden: So verkaufen Sie Ihre geerbte Immobilie
10. Schritt 1: Immobilienbewertung
11. Welche Steuern fallen beim Verkauf an?
12. Die Fristen der Spekulationssteuer beachten
13. Was ist die Spekulationssteuer und wie hoch ist sie?
14. Wichtige Fristen der Spekulationssteuer
15. Schritt 2: Erbschaftssteuer bestimmen
16. Steuerklassen und Freibeträge
17. Welche weiteren Kosten fallen an?
18. Was gibt es bei einer Erbengemeinschaft zu beachten?
19. Sachkundige Beratung holen, um das meiste auf dem Verkauf zu erzielen

 

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Sollten Sie das Erbe annehmen oder ablehnen?

 

Vielleicht hört sich diese Frage zuerst ein wenig albern an. Wieso sollten Sie die Immobilie aus der Hinterlassenschaft Ihrer Großmutter nicht annehmen?

Bei Erbschaften nehmen Sie nicht nur die Immobilie an, sondern sobald Sie auf dem Erbschein stehen, auch alle Verpflichtungen und Verbindlichkeiten, mit denen das Haus oder die Wohnung eventuell belastet ist.

Der erste Schritt besteht also darin, einen Blick ins Grundbuch zu werfen. Dort finden Sie all diese wichtigen Informationen. Als eventueller Erbe oder Erbin dürfen Sie rechtlich einen Grundbuchauszug beantragen.

In München können Sie den Grundbuchauszug beim Grundbuchamt beantragen. Die Beantragung erfolgt schriftlich per Post, Fax oder persönlicher Abgabe des Dokuments vor Ort. Die Kosten für den Auszug betragen aktuell (08/2022) 20 € für einen amtlichen Ausdruck oder 10 € für einen einfachen Ausdruck.

 

Wann sollten Sie das Erbe ablehnen

Nachdem Sie nun mit den grundlegenden Informationen zu der Immobilie ausgestattet sind, können Sie eine fundierte Entscheidung treffen.

Aus einer wirtschaftlichen Perspektive sollten Sie die Immobilie nicht annehmen, wenn die Summe der Verbindlichkeiten den Immobilienwert übersteigen. Denn für ein überschuldetes Haus oder eine überschuldete Wohnung sind dann nämlich Sie plötzlich verantwortlich.

 

Am Ende des Tages müssen Sie diese Entscheidung selbst treffen. Eventuell verbinden Sie mit dem Haus Erinnerungen immateriellen Werts, die eine einfache ökonomische Formel nicht berücksichtigen kann.

Wichtige Frist: Sie haben 6 Wochen Zeit, um das Erbe abzulehnen. Der Countdown beginnt ab dem Tag, ab dem Sie über das Erbgut informiert wurden.

 

Wann sollten Sie das Erbe annehmen

 

 

Erbe angenommen – und was nun?

 

Sie haben sich dazu entschlossen, die Immobilie anzunehmen. Der nächste Schritt besteht darin, sich als neuer Eigentümer und Eigentümerin in das Grundbuch eintragen zu lassen.

Für die Berichtigung des Grundbuchs legen Sie entweder das Testament, den Erbschein oder den Erbvertrag beim Grundbuchamt vor.

Wichtige Frist: Sie können die Berichtigung im Grundbuch innerhalb von 2 Jahren nach Erbschaftsantritt kostenfrei vornehmen. Danach wird Sie die Änderung etwas kosten. Und zwar gemessen am Vermögenswert der Hinterlassenschaft.

 

Das Erbe zur Eigennutzung verwenden oder verkaufen?

 

Was machen Sie jetzt mit dem geerbten Objekt? Sie haben drei Alternativen:

• Sie können selbst in das Elternhaus einziehen.
• Sie können das geerbte Gebäude vermieten.
• Sie können die Immobilie verkaufen.

 

Eigennutzung des Hauses oder Wohnung

Bevor Sie schon den Möbelwagen bestellen und Ihre Kisten packen, stellen Sie sich unbedingt folgende Fragen:

• Was für Sanierungs- und Modernisierungsbedarf hat die Immobilie?
• Kann ich mir eventuelle Sanierungs- und Modernisierungskosten leisten?
• Was für Konsequenzen hat ein eventueller Umzug auf mein privates und berufliches Leben?

 

Vermietung des Erbes

Auch hier gilt die Regel: Unbedingt alle Faktoren beachten, um zu einer fundierten Entscheidung zu gelangen.

Besonders bei der Vermietung können hohe Sanierungs- und Reparaturarbeiten auf Sie zukommen. Denn bevor jemand in Ihr Heim einzieht und Sie einen guten Mietpreis erzielen können, muss alles tiptop sein.

Aber auch laufende Kosten für eine eventuelle Hausverwaltung oder einem Gärtner sollten Sie in Ihre Bewertung mit aufnehmen.

 

Immobilienverkauf nach der Erbschaft

Auch wenn oft wohlige Kindheitserinnerungen an der Immobilie hängen, entscheiden sich viele Erben und Erbinnen für den Verkauf des Objekts.

Das Haus ist zu weit von der Arbeit und dem Freundeskreis entfernt, der Kindergarten des Nachwuchses ist schlecht erreichbar oder die Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten sind höher als gedacht: Die Gründe für den Verkauf sind viele.

Was müssen Sie nun beachten? Welche steuerlichen Hürden müssen Sie nehmen und wie können Sie hohe Steuerbelastungen aus dem Weg gehen?

 

Leitfaden: So verkaufen Sie Ihre geerbte Immobilie

Der Verkauf einer geerbten Immobilie kann ein schwieriger und emotionaler Prozess sein, vor allem, wenn sich die Immobilie schon seit vielen Jahren in den Händen Ihrer Familie befindet. Es gibt jedoch einige wichtige Dinge, die Sie beachten sollten, um den Prozess reibungslos zu gestalten.

 

Schritt 1: Immobilienbewertung

 

Der erste Schritt auf dem Weg zum Verkauf ist die Immobilienbewertung. Sie möchten schließlich wissen, was Ihr Objekt wert ist.

Dies ist nicht nur für den Verkauf wichtig, sondern ist auch Grundlage für die Bestimmung der Erbschaftssteuer (hierzu mehr im weiteren Artikel).

Natürlich können Sie sich selbst ein erstes Bild vom aktuellen Immobilienmarkt machen. Plattformen wie ImmoScout24 vermitteln ein erstes, schnelles Bild der Marktsituation.

Allerdings ist es für Privatpersonen aufwendig und aufgrund der fehlenden Erfahrung fast unmöglich, eine professionelle Schätzung für ihre Immobilie abzugeben. Neben der Wohnfläche und Zimmeranzahl fließen viele weitere Faktoren in den Schätzwert mit ein.

Um Ihre Immobilie nicht unter Wert zu verkaufen, empfehlen wir Ihnen daher eine Immobilienbewertung vom Profi durchführen zu lassen.

Welche Steuern fallen beim Verkauf an?

Wie Sie vermeiden können, dass das Finanzamt bei Ihnen an die Tür klopft, erfahren Sie jetzt.

Denn bei der Veräußerung des geerbten Hauses oder der Wohnung fallen unter Umständen die Spekulationssteuer und die Erbschaftssteuer an.

Die Fristen der Spekulationssteuer beachten

Die Spekulationssteuer ist keine Steuer, die per se auf den Verkauf von geerbten Liegenschaften anfällt. Alle Immobilien, die verkauft werden, unterliegen unter Umständen der Spekulationssteuer.

Was ist die Spekulationssteuer und wie hoch ist sie?

Die Spekulationssteuer ist eine Steuer, die auf den Gewinn erhoben wird, der beim Verkauf von Immobilien erzielt wird. Die Höhe der Spekulationssteuer leitet sich aus Ihrem individuellen Einkommenssteuersatz ab.

Rechenbeispiel:

In diesem sehr vereinfachten und fiktiven Beispiel müssten Sie also satte 35.000 € an das Finanzamt überweisen.

Durch die Einhaltung bestimmter Fristen können Sie die Spekulationssteuer allerdings komplett umgehen und die Immobilie steuerfrei verkaufen!

 

Wichtige Fristen der Spekulationssteuer

 

Verkaufen Sie steuerfrei, wenn

• Der Erblasser oder die Erblasserin die Immobilie vor mehr als 10 Jahren erworben hat (10 Jahresfrist)
• Der Erblasser oder die Erblasserin die letzten 3 Jahre vor dem Erbe selbst in dem Objekt gewohnt hat (3 Jahresfrist)
• Wenn Sie die letzten 3 Jahre vor dem Erbe in der Immobilie gewohnt haben (3 Jahresfrist)

 

Schritt 2: Erbschaftssteuer bestimmen

 

Die Erbschaftssteuer kann fällig sein, unabhängig davon, ob Sie das Haus oder die Wohnung verkaufen möchten oder nicht.

Je nach Verwandtschaftsgrad zum Erblasser oder der Erblasserin sowie dem Immobilienwert variiert der Erbschaftssteuersatz. Die engsten Verwandschaftsgrade haben die höchsten Freibeträge, während ferne Verwandte oder nicht verwandte Erben niedrigere Freibeträge haben.

Steuerklassen und Freibeträge

 

Eine Übersicht der aktuellen Freibeträge (08/2022):

• Ehepartner: 500.000 Euro
• Kinder, Stief- und Adoptivkinder, Enkelkinder (beim Ableben der Kinder des Erblasser): 400.000 Euro
• Enkelkinder: 200.000 Euro
• Eltern und Großeltern (die von Ihren Kindern erben): 100.000 Euro
• Stiefeltern: 20.000 Euro
• Alle weiteren: 20.000 Euro

 

Quelle: Finanzamt Bayern

 

Eine Übersicht über die verschiedenen Steuerklassen:

 

• Erbschaftssteuerklasse I: Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, weitere enge Verwandte
• Erbschaftssteuerklasse II: Geschwister, Geschwisterkinder, geschiedene Ehegatten, Stiefeltern, Schwiegereltern, Schwiegerkinder,
• Erbschaftssteuerklasse III: andere Erben

 

Quelle: Finanzamt Bayern

Rechenbeispiel: Sie erben ein Haus von Ihren Eltern (Steuerklasse 1), das einen Immobilienwert von 650.000 € hat. Da Ihnen als Kind ein Freibetrag von 400.000 € eingestanden wird, werden 250.000 € versteuert. Da Sie sich in Steuerklasse I befinden, müssen Sie 11 % von den 250.000 €, also 27.500 €, an das Finanzamt weitergeben.

 

Welche weiteren Kosten fallen an?

Nachdem Sie wissen, ob und wie viel Spekulationssteuer bzw. Erbschaftssteuer fällig werden, gilt es nun Resümee darüber zu ziehen, was für weitere Kosten beim Immobilienverkauf anstehen.

Weitere Ausgaben, könnten etwa folgende sein:

• Maklerkosten
• Notarkosten
• Kosten für eventuelle Reparatur und Sanierungsarbeiten

 

Was gibt es bei einer Erbengemeinschaft zu beachten?

 

Etwas komplizierter wird es unter Umständen, wenn Sie die Immobilie nicht allein erben. In einer Erbengemeinschaft, kann es nur zu einer Verkaufsentscheidung kommen, wenn alle Nachlassempfänger zustimmen.

Mögliche Lösungen könnten Teilveräußerungen sein, wobei die Immobilie hier meistens unter Wert verkauft wird.

Bei Uneinigkeiten zwischen Erben lohnt sich der Gang zu einer neutralen Schlichtungsstelle.

 

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Sachkundige Beratung holen, um das meiste auf dem Verkauf zu erzielen

 

Vor allem nach einem Todesfall in der Familie oder dem engeren Verwandtenkreis müssen Sie den Prozess des Immobilienverkaufs nicht allein durchstehen.

Holen Sie sich sachkundige Unterstützung an die Seite und geben Sie die Arbeit, die mit dem Verkauf Ihrer geerbten Immobilie in Zusammenhang steht, ab.

Wir bei Hirschmann & Kaul wissen, dass Sie eine schwere Entscheidung vor sich haben. Kontaktieren Sie uns heute noch und lassen Sie sich von uns beraten.

 

Haftungsausschluss: Es handelt sich hierbei weder Steuerberatung noch Rechtsberatung. Jene darf nur durch einen Steuerberater oder Anwalt durchgeführt werden.