Sie möchten Ihr Haus vermieten?
Eine Immobilie zu vermieten, ist verständlicherweise eine nervenaufreibende Angelegenheit. Denn es gibt viel zu beachten. Über das Finden der richtigen Mieter, dem Verfassen eines ansprechenden Exposés, der richtigen Versteuerung Ihrer Mieteinnahmen, bis hin zum Unterschreiben des Mietvertrags.
Verständlicherweise möchten Sie Ihr Haus in guten Händen wissen. Niemand hat gerne Mietnomaden, Messies oder zahlungsunfähige Mieter in seiner Immobilie.
Vor allem, wenn man kein Immobilien-Profi ist, kann die Vermietung Ihres Hauses ein einschüchterndes Unterfangen sein.
Damit Sie Ihr Haus gut vermietet wissen, haben wir Ihnen einen hilfreichen Leitfaden, der die wichtigsten Fragen beantwortet, zusammengestellt.
Bleiben Sie also dabei – am Ende dieses Beitrags werden Sie wissen, worauf Sie bei der Vermietung Ihres Hauses achten müssen!
Haftungsausschluss: Es handelt sich hierbei weder Steuerberatung noch Rechtsberatung. Jene darf nur durch einen Steuerberater oder Anwalt durchgeführt werden.
- Haus vermieten oder verkaufen?
- Vor der Vermietung
- Wie ermitteln Sie den Mietpreis?
- Was für eine Steuerlast kommt auf Sie zu?
- Die Vermietung als Ferienhaus birgt Vor- und Nachteile
- Mit professionellen Fotos gestalten Sie eine ansprechende Anzeige
- Während der Mietersuche
- Besichtigung vorbereiten
- Den richtigen Mieter finden
- Das sollte im Mietvertrag stehen
- Mit der richtigen Hilfe vermieten Sie Ihr Haus stressfrei
Haus vermieten oder verkaufen?
Ihr Haus zu vermieten oder zu verkaufen kann eine große Entscheidung sein.
Beide Optionen haben ihre Vor- und Nachteile. Letztlich hängt diese Entscheidung von Ihren individuellen Umständen ab.
Wenn Sie Ihr Haus vermieten, haben Sie eine langfristige passive Einkommensquelle. Natürlich ist der Besitz von Immobilien mit laufenden Kosten verbunden. Achten Sie daher, dass Sie ausreichend Mieteinnahmen erzielen, um diese zu decken. (Mehr dazu im nächsten Abschnitt.)
Auf der anderen Seite haben Sie durch den Verkauf Ihres Hauses die Möglichkeit, einen Gewinn aus dem Verkauf zu erzielen. Den Erhalt einer größeren Summe können Sie gewinnbringend anlegen. Achten Sie hierbei jedoch auf die Spekulationssteuer, welche Ihren Gewinn erheblich schmälern kann.
Andere Faktoren, wie die Mietpreis- oder Verkaufspreisentwicklung, können auch eine Rolle in Ihrer Entscheidung spielen.
Vor der Vermietung
Wie ermitteln Sie den Mietpreis
Bevor Sie Ihr Haus vermieten können, müssen Sie erst einmal den aktuellen Wert Ihrer Immobilie ermitteln.
Wie bestimmen Sie also den richtigen Mietpreis? Sehen Sie sich hierfür zunächst vergleichbare Immobilien in Ihrer Gegend an. Wie viel verlangen andere Vermieter für ähnliche Häuser? Sobald Sie eine Vorstellung vom üblichen Preis haben, sollten Sie die besonderen Ausstattungsmerkmale Ihres Hauses berücksichtigen. Ist Ihre Immobilie größer oder moderner als die anderen Mietobjekte auf dem Markt? Wenn ja, können Sie durchaus und mit gutem Gewissen eine höhere Miete verlangen.
Sie sollten auch darüber nachdenken, wie viel Einkommen Sie mit Ihrem Mietobjekt pro Monat erzielen müssen. Falls Sie für das Haus noch einen Kredit tilgen müssen, ist es sinnvoll, die monatlichen Tilgungsraten zu berücksichtigen.
Bedenken Sie, welche Kosten noch auf Sie zukommen könnten (z. B. Gartenpflege oder ein Hausmeisterdienst) und rechnen Sie diese in den Mietpreis ein.
Fazit: Vergewissern Sie sich, dass Ihr Mietpreis alle Kosten abdeckt und Ihnen im besten Fall ein Gewinn bleibt.
Was für eine Steuerlast kommt auf Sie zu?
Wenn Sie Ihr Haus vermieten, müssen Sie auf die Mieteinnahmen Steuern zahlen. Die guten Nachrichten sind, dass Sie auch Kosten, welche Ihnen durch die Vermietung oder die Instandhaltung entstehen, von der Steuer als Werbungskosten absetzen können.
Bewahren Sie also sämtliche Rechnungen auf.
Sie können folgende Kosten beispielsweise geltend machen:
● Kosten für eine Hausverwaltung
● Maklerkosten
● Instandhaltungs- und Renovierungskosten
● Vermietungskosten
Die Versteuerung Ihrer Immobilieneinnahmen, tragen Sie in Ihrer jährlich anfallenden Einkommenssteuererklärung, Anlage V, ein.
Die Vermietung als Ferienhaus birgt Vor- und Nachteile
Wenn Sie Ihr Haus auf Zeit vermieten möchten, da Sie eventuell einen späteren Verkauf oder Eigennutzung anstreben, steht Ihnen die Vermietung im Rahmen eines Ferienhauses zur Verfügung.
Besonders im Zeitalter von digitalen Nomaden und Homeoffice-Arbeitenden sind Immobilien außerhalb von Großstädten, wie München, plötzlich heiß begehrt.
Die Vermietung als Ferienhaus oder über Plattformen wie Airbnb versprechen lukrative Gewinne, die mit einem “normalen” Mieter oftmals nicht zu erzielen sind.
So gut das Ganze klingt, hat es auch seine Schattenseiten.
Aufgrund des regen Mieterwechsels entstehen Ihnen im Normalfall ein gewisser Mehraufwand an Arbeiten und Kosten. Falls Sie nicht vor Ort sind, müssen Sie spezialisierte Hausverwaltungen engagieren, die sich um die Schlüsselübergabe, Reinigung und Instandhaltung des Hauses kümmern.
Um überhaupt Gäste anlocken zu können, ist die Lage und der Zustand Ihres Hauses von großer Bedeutung. Das heißt, sollte die Ausstattung oder der Zustand zu wünschen übrig lassen, könnten hier erst einmal Kosten für eine Renovierung anfallen.
Ein großer Vorteil einer befristeten Vermietung in Form eines Ferienhauses ist, dass Sie Ihre Immobilie jederzeit flexibel verkaufen können.
Mit professionellen Fotos gestalten Sie eine ansprechende Anzeige
Wenn Sie sich nun dazu entschieden haben ihr Haus zu vermieten, ist der nächste Schritt die Erstellung einer Anzeige für Immobilienplattformen, wie ImmobilienScout24 oder Immowelt.
Einer der wichtigsten Faktoren bei der Anzeigengestaltung ist der erste Eindruck, den Ihr Haus auf Interessenten aufmerksam macht.
Kümmern Sie sich daher um hochwertige und professionelle Fotos Ihrer Immobilie. Die Investition in einen Immobilienfotografen kann sich, auch hinsichtlich einer Wiederverwendung der Bilder für einen späteren Verkauf, lohnen.
Weitere Informationen, die Sie in Ihrer Anzeige aufführen sollten:
● Genaue Quadratmeteranzahl
● Der monatliche Mietpreis
● Voraussichtliche Nebenkosten
● Besondere Ausstattung der Wohnung
● Gegebenenfalls Anbindung an den Nahverkehr erwähnen
● Baujahr
Sehr wichtig: Vergessen Sie nicht, Ihre Kontaktinformationen mit anzugeben.
Während der Mietersuche
Besichtigung vorbereiten
Ihre erste Besichtigung vorzubereiten, ist eine aufregende Sache. Auch hier gilt die Devise: Der erste Eindruck zählt.
Sorgen Sie vor der Besichtigung daher für ein sauberes Heim und entfernen Sie persönliche Gegenstände, wie Familienfotos. Die Interessenten sollten am besten in einer neutralen Umgebung empfangen werden. So können Sie sich gedanklich bereits in Ihrer Wohnung einrichten.
Nutzen Sie die Möglichkeit, Ihre potenziellen Mieter besser kennenzulernen. Achten Sie darauf, nur zulässige Fragen zu stellen. Fragen zur Herkunft, Sexualität, dem Familienstand oder der Religionszugehörigkeit sind Tabu-Themen.
Den richtigen Mieter finden
Verständlicherweise möchten Sie wissen, wer in Ihr Haus einziehen wird. Eine beliebte Möglichkeit, um Ihre Mieter auf Herz und Nieren zu prüfen, ist die Mieterselbstauskunft.
Dabei handelt es sich um einen Fragebogen, den Mietinteressenten ausfüllen können, um Ihnen Informationen zu Ihrer wirtschaftlichen und familiären Situation zu geben.
Sie finden eine kostenlose Vorlage beispielsweise hier.
Das sollte im Mietvertrag stehen
Der Mietvertrag sollte die Rechte und Pflichten aller beteiligten Parteien, die aus dem Mietverhältnis entstehen, klar und deutlich regeln. So kann spätere Konflikte vorgebeugt werden.
Als Vermieterin oder Vermieter haben Sie verschiedene Pflichten, wenn Sie ein Haus vermieten. Die wichtigste Pflicht ist es, Ihrem Mieter das Haus zur Verfügung zu stellen und dafür zu sorgen, dass der Mieter es vertragsgemäß nutzen kann.
Das bedeutet, dass Sie bei Mietmängeln, wie Schimmel an der Decke, diesen so schnell wie möglich entfernen müssen. Natürlich gibt es noch weitere Pflichten, wie die Verkehrssicherungspflicht.
Auch Ihr Mieter hat Pflichten, welche rechtlich im Mietvertrag geregelt werden. Die offensichtlichste ist die Zahlung der monatlichen Mietkosten zur Nutzung Ihrer Immobilie.
Falls Sie weitere Fragen haben, wie Sie sich effektiv durch einen guten Mietvertrag absichern können, scheuen Sie sich nicht davor, uns zu kontaktieren. Wir beraten Sie gerne.
Mit der richtigen Hilfe vermieten Sie Ihr Haus stressfrei
Wenn Sie sich mit dem Prozess der Vermietung deiner Immobilie überfordert fühlen, machen Sie sich keine Sorgen.
Die Profis von Hirschmann & Kaul Immobilien sind für Sie da. Wir haben die Erfahrung und das Fachwissen, um Sie durch jeden Schritt des Vermietungsprozesses zu führen:
Von der Suche nach qualifizierten Mietern bis zur Unterzeichnung des Mietvertrags. Machen Sie es nicht allein – rufen Sie uns noch heute für ein Beratungsgespräch an oder schreiben Sie uns eine E-Mail!
Haftungsausschluss: Es handelt sich hierbei weder Steuerberatung noch Rechtsberatung. Jene darf nur durch einen Steuerberater oder Anwalt durchgeführt werden.