Niemand zahlt gerne Steuern, vor allem nicht auf den Verkauf einer Immobilie, die hart erarbeitet wurde. Wenn Sie sich aktuell in der Situation befinden, dass Sie eine Immobilie zum Verkauf anbieten, oder darüber nachdenken, stellen Sie sich eventuell folgende Frage: Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei? Kann ich meine Immobilie in München steuerfrei verkaufen?
Damit Sie sich in den verwirrenden Gewässern des Immobilienmarkts besser zurechtfinden können, haben wir Ihnen einen Leitfaden zu all diesen Fragen zusammengestellt. Damit Sie selbstbewusst in den Verkauf Ihrer Immobilie starten können.
Haftungsausschluss: Es handelt sich hierbei weder Steuerberatung noch Rechtsberatung. Jene darf nur durch einen Steuerberater oder Anwalt durchgeführt werden.
- Welche Steuer fällt beim Immobilienverkauf an?
- Kann ich meine Immobilie steuerfrei in München verkaufen?
- Steuerfreier Immobilienverkauf: Allgemeine 10-Jahresfrist
- Steuerfreier Immobilienverkauf bei Eigennutzung: 3-Jahresfrist
- Steuerfreier Immobilienverkauf nach Vermietung
- Steuerfreier Immobilienverkauf bei geerbten Immobilien
- Vorsicht bei der Drei-Objekte-Grenze
- Im Zweifelsfall hilft ein kompetenter Berater an Ihrer Seite
Welche Steuer fällt beim Immobilienverkauf an?
Wenn Sie Ihre Immobilie in Deutschland verkaufen möchten, können Sie unter Umständen auf den Verkauf besteuert werden. Dabei gibt es zwei verschiedene Besteuerungsmöglichkeiten: Sie unterliegen unter Umständen der sogenannten Spekulationssteuer oder/und der Gewerbesteuer.
Die Spekulationssteuer besteuert den Gewinn aus Ihrem Verkauf
Bei der Spekulationssteuer handelt es sich um eine Steuer auf den Verkauf von Immobilien, die verhindern soll, dass die Immobilienpreise durch Spekulation künstlich in die Höhe getrieben werden.
Die Höhe der Steuer hängt von Ihrem individuellen Einkommenssteuersatz ab. Sie errechnet sich aus dem Gewinn, der durch den Immobilienverkauf erzielt wurde. Der durchschnittliche Spekulationssteuersatz liegt bei etwa 40 Prozent des Gewinns.
Vorsicht beim Verkauf von mehr als einer Immobilie!
Falls Sie mehr als eine Immobilie besitzen und verkaufen wollen, sollten Sie aufpassen, nicht die Grenze zum gewerblichen Immobilienhändler zu überschreiten. Ansonsten kann neben der Spekulationssteuer auch Gewerbesteuer fällig werden.
Wie sie die “Drei-Objekte-Regelung” und entsprechend die Gewerbesteuer umgehen, erfahren Sie im restlichen Artikel.
Wie Sie unter Umständen viel Geld sparen, indem Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen können, erfahren Sie im weiteren Artikel.
Kann ich meine Immobilie steuerfrei in München verkaufen?
Wenn Sie momentan mit dem Gedanken spielen Ihre Immobilie zu verkaufen, wird es Sie freuen zu hören, dass der Verkauf von Immobilien in Deutschland, und infolgedessen auch in München, unter Umständen steuerfrei sein kann.
Allerdings gibt es einige Einzelheiten, die Sie beachten müssen. Je nach Ausgangslage treffen unterschiedliche Regelungen auf Ihre Situation zu.
Damit Sie eine Antwort auf Ihre spezifische Frage finden, haben wir Ihnen die wichtigsten Fallbeispiele zusammengestellt.
Steuerfreier Immobilienverkauf: Allgemeine 10-Jahresfrist
Immobilienverkäufe in Deutschland unterliegen derzeit einer allgemeinen 10-jährigen Haltefrist, bevor Sie diese steuerfrei veräußern können.
Sollten Sie Ihre Immobilie beispielsweise als Anlageobjekt gekauft und vermietet haben, so fällt die Steuerpflicht erst ab dem 10. Jahr weg.
Die 10-jährige Haltefrist gilt auch für andere Arten von Immobilien. So fallen beispielsweise auch Gewerbeimmobilien und Ferienhäuser unter diese Regelung.
Allerdings gibt es hier auch Ausnahmen. Welche das sind, erfahren Sie im weiteren Artikel.
Steuerfreier Immobilienverkauf bei Eigennutzung: 3-Jahresfrist
Am schnellsten fällt die Haltefrist für den steuerfreien Verkauf weg, sobald Sie die Immobilie selbst nutzen. In diesen Fällen fällt die Spekulationssteuer bereits nach drei Jahren ab Kauf der Immobilie weg.
Die Regierung sieht dies als Anreiz, um Sie zu ermutigen, in ihr Eigenheim zu investieren. Diese Stabilität ist sowohl für Käufer/innen als auch für Verkäufer/innen gut, da sie allen eine bessere Vorstellung davon gibt, was sie auf dem Markt erwarten können.
Steuerfreier Immobilienverkauf nach Vermietung
Möchten Sie eine Immobilie veräußern, die Sie für einige Jahre vermietet haben? Fallen Sie nun unter die 10-Jahres-Frist oder doch unter die 3-Jahres Frist? Bei dieser Problemstellung muss zwischen zwei Fällen unterschieden werden.
- Haben Sie die Immobilie gekauft und für einen bestimmten Zeitraum, beispielsweise 2 Jahre vermietet und sind nach diesen 2 Jahren selbst zur Eigennutzung eingezogen? Ab dem Zeitpunkt der Eigennutzung gilt für Sie wieder die 3-Jahres-Frist.
- Haben Sie die Immobilie gekauft und für einen bestimmten Zeitraum vermietet und haben diese nicht zur Eigennutzung benutzt? Dann fallen Sie unter die allgemeine 10-Jahres-Frist.
Beispielrechnung:
Sie haben eine Immobilie in München im Jahr 2015 gekauft und diese für 7 Jahre vermietet. Jetzt möchten Sie die Immobilie verkaufen. Da Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt haben, trifft die kürzere 3-Jahres Frist nicht auf Sie zu.
Da Sie die Immobilie erst vor 7 Jahren gekauft haben, fallen Sie auch nicht in die allgemeine 10-Jahres-Frist. In diesem Fall müssen Sie Spekulationssteuer auf den Gewinn Ihrer Immobilienveräußerung zahlen.
| Immobilienkaufpreis im Jahr 2015: | 500.000 EUR |
| Immobilienverkaufspreis im Jahr 2022: | 600.000 EUR |
| Gewinn: | 100.000 EUR |
| Fiktiver persönlicher Steuersatz | 40 % |
| Höhe der zu zahlenden Spekulationssteuer | 40.000 EUR |
In diesem Fall schmälert sich Ihr Gewinn aufgrund der anfallenden Spekulationssteuer um etwa 40.000 EUR. Da Sie in 3 Jahren Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen könnten, lohnt es sich hier eventuell mit dem Verkauf zu warten, um die Spekulationssteuer nicht zahlen zu müssen.
Steuerfreier Immobilienverkauf bei geerbten Immobilien
Spielen Sie mit dem Gedanken, eine geerbte Immobilie zu veräußern? Auch bei dem Verkauf von geerbten Immobilien fallen die oben genannten Regelungen zur Spekulationsfrist an.
Falls der Vererbende nicht selbst in der Immobilie gewohnt hat, fällt die Immobilie unter die allgemeine 10-Jahres-Frist.
Fallbeispiel:
Sie haben ein Haus oder eine Wohnung von Ihrem Vater geerbt. Dieser hat die Immobilie vor 3 Jahren gekauft, aber nicht selbst darin gewohnt. Um die Spekulationssteuer zu umgehen, können Sie die Immobilie für 3 Jahre selbst nutzen oder 7 Jahre warten, um die Spekulationssteuer zu umgehen.
Vorsicht bei der Drei-Objekte-Grenze
Sollten Sie über mehrere Immobilien verfügen und spielen mit dem Gedanken diese zu verkaufen, sollten Sie unbedingt die Drei-Objekte-Grenze beachten. Diese schreibt Folgendes vor: Wenn Sie zwei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen, werden Sie als privater Immobilienverkäufer eingestuft und müssen weiterhin keine Spekulationssteuer zahlen.
Sollten Sie jedoch drei oder mehr Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen, werden Sie als gewerblicher Immobilienverkäufer eingestuft.
Dies bedeutet, dass Sie nicht nur den Gewinn aus dem Verkauf in Form der Spekulationssteuer versteuern, sondern auch ein Gewerbe anmelden müssen. Hier fallen entsprechende gewerbliche Steuern an.
Im Zweifelsfall hilft ein kompetenter Berater an Ihrer Seite
Wie Sie sehen, ist der steuerfreie Verkauf Ihrer Immobilie in München und auch Deutschland steuerfrei möglich. Wenn Sie weitere Fragen dazu haben, wie oder wann Ihr spezieller Verkauf steuerfrei ist, oder Sie Ihren Verkauf mit einem erfahrenen Immobilienexperten besprechen möchten, können Sie sich jederzeit gerne an uns wenden.
Mit der richtigen Vorbereitung verkaufen Sie Ihre Immobilie erfolgreich und ohne Stress. Zögern Sie nicht, uns anzurufen oder eine E-Mail zu schreiben, wenn Sie Hilfe beim Navigieren durch die schwierigen Gewässer der Immobilienbesteuerung benötigen!
Haftungsausschluss: Es handelt sich hierbei weder Steuerberatung noch Rechtsberatung. Jene darf nur durch einen Steuerberater oder Anwalt durchgeführt werden.
![Investitionsabzugsbetrag (IAB) für Photovoltaikanlagen [2023]](https://hirschmann-kaul.de/wp-content/uploads/2022/12/Bildschirmfoto-2022-12-25-um-19.40.25-300x172.webp)