Mit Ferienimmobilien können Sie einige Steuern sparen

Suchen Sie nach einer Möglichkeit, (passiv) Vermögen aufzubauen und gleichzeitig Steuern zu sparen?

Wenn ja, dann reizt Sie höchstwahrscheinlich der Gedanke daran, in eine Ferienimmobilie zu investieren. Bevor Sie den Schritt wagen, ist es wichtig, die steuerlichen Auswirkungen dieser Art von Investition zu verstehen und wie genau Sie mit Ferienimmobilien das Meiste an Steuern sparen können.

Im nachfolgenden Artikel finden Sie einen Überblick über steuerliche Vorteile, die mit dem Besitz einer Ferienimmobilie verbunden sind, und die wichtigsten Informationen zu dem Thema allgemein.

Wie kann man durch den Kauf einer Ferienimmobilie Steuern sparen?

Viele Menschen träumen davon, eine Ferienimmobilie zu besitzen. Doch die hohen Kosten für Anschaffung und Unterhalt können erst einmal abschreckend wirken. Was viele jedoch nicht bedenken, ist, dass ein Ferien-Objekt einige Möglichkeiten zu Steuervergünstigungen bietet.

Durch die Wahl der richtigen Immobilie können Sie unter Umständen bei Ihren jährlichen Steuerzahlungen erheblich auf die Kostenbremse treten.

Wenn Sie das Eigentum als GmbH oder Personengesellschaft strukturieren, können Sie einen größeren Teil der Ausgaben für geschäftliche Zwecke absetzen, was Ihr zu versteuerndes Einkommen weiter senken kann. Selbstverständlich muss hierfür auch eine Gewinnerzielungsabsicht bei Ihnen vorliegen. Ansonsten, handelt es sich eher um Liebhaberei.

Was Sie nun genau absetzen können und ab, wann sich die Gründung eines Gewerbes steuerlich lohnt, erfahren Sie in den nachfolgenden Abschnitten.

Gewerbliche Vermietung oder Privatperson?

Ganz zum Beginn stellt sich die Frage, ob Sie die Ferienimmobilie das ganze Jahr über vermieten, oder ob Sie das Haus oder die Wohnung nur für ein paar Tage und Wochen an Gäste vermieten, um Ihre laufenden Kosten zu decken.

Generell gilt, dass es sich um eine gewerbliche Tätigkeit handelt, sobald die Ferienimmobilie an mindestens 75 % der ortsüblichen Vermiettage an Feriengäste vermietet ist.

Diese Unterscheidung ist für die Einordnung beim Finanzamt wichtig. Denn im ersten Fall, bei der durchgehenden Vermietung an Gäste, geht das Finanzamt von einer Gewinnerzielungsabsicht aus und Sie müssen die Ferienwohnung als gewerbliche Einnahmequelle in Ihrer jährlichen Steuererklärung geltend machen.

→ §21 EStG

Auch wenn der Gedanke an die Gründung eines Gewerbes auf den ersten Blick abschreckend wirkt, können Sie durch diesen Schritt viele Kosten und Ausgaben steuerlich geltend machen. Dies schmälert Ihren Gewinn und Ihre Einnahmen und daher Ihre Steuerlast.

Überschussprognose zur Ermittlung Ihrer Absichten

Es ist nicht unüblich, dass Sie dem Finanzamt eine Überschussprognose vorlegen müssen, um die Absicht, die Sie mit der Ferienimmobilie haben, festzustellen. Möchten Sie die Immobilie vermieten, da Sie Gewinnabsichten haben, oder weil Sie “nur” Ihre laufenden Kosten decken möchten?

Eigennutzung der Ferienwohnung

Wenn Sie die Ferienwohnung an ein paar Tagen oder Wochen jedes Jahr selbst nutzen möchten, müssen Sie ein paar Dinge beachten.

Die Aufwendungen und Kosten, welche bei der Selbstnutzung der Ferienimmobilie anfallen, dürfen nicht in Ihrer Steuererklärung geltend gemacht werden.

So können Sie mit einer Ferienimmobilie Steuern sparen

Besondere steuerliche Vorteile ergeben sich also dann, wenn Sie die Ferienimmobilie als ein Gewerbe führen.

Liegen die Ausgaben für Investitionen in die Ferienimmobilie über den jährlichen Einnahmen, ergeben sich besonders für Gutverdiener in den ersten Jahren lukrative Möglichkeiten, um mit diesen “Verlusten” die eigene Steuerlast zu drücken.´

Aber auch nach der Nutzung dieser steuerlichen Vorteile, gibt es weiterhin attraktive Anreize, wie jährliche Abschreibungsmöglichkeiten und Werbungskosten, die die erzielten Gewinne und somit die Steuerlast schmälern.

Welche steuerlichen Abgaben fallen an?

Sollten Sie Ihre Immobilie als ein Gewerbe führen, fallen drei verschiedene Arten von steuerlichen Abgaben an.

Einerseits müssen Sie auf die Einnahmen aus Ihrer Ferienimmobilie Einkommenssteuer Je nach Steuerklasse und Zahlungsströmen aus anderen Einkommensquellen fallen unterschiedliche Steuersätze an.
Als Gewerbetreibender führen Sie Umsatzsteuer Der Umsatzsteuersatz bei Ferienimmobilien ist ermäßigt und beträgt anstatt 19 % nur 7 %.
Gewerbesteuer, falls Ihr Gewinn mehr als ein bestimmter Betrag ist. Der genaue Gewerbesteuerbetrag variiert von Gemeinde zu Gemeinde.

Was kann man bei einer Ferienwohnung steuerlich absetzen?

Wie Sie Einnahmen aus Mietobjekten richtig versteuern (inklusive einer hilfreichen Beispielrechnung) finden Sie in unserem Leitfaden “Mieteinnahmen richtig versteuern”.

Dabei können Sie Werbungskosten, wie Zinsen, Abschreibungen, Marketing für die Ferienimmobilie, Hausmeisterdienste, steuerlich geltend machen. Aber auch einmalige Kosten, die im ersten Jahr des Kaufs anfallen, wie Makler- oder Notarkosten, in Ihre Steuererklärung einfließen lassen.

Die Auswahl der richtigen Immobilie

Wie bereits erwähnt, variiert die eventuell anfallende Gewerbesteuer von Gemeinde zu Gemeinde. Auch die Grunderwerbsteuer ist nicht überall gleich. Daher kann es sinnvoll sein, bei der Auswahl der Immobilie auf die Ortschaft der zukünftigen Ferienimmobilie zu achten.

Neben dem Standort des Objekts hat die Art der Immobilie unter Umständen einen großen Einfluss auf Ihre zu zahlende Steuerlast. Denkmalgeschützte Immobilien stellen gerade für Gutverdiener eine attraktive Kapitalanlage dar.

Sie bieten nicht nur ein großes Steuersparpotenzial, sondern können auch bewohnt werden, was Sie als attraktives Objekt für Ferienimmobilien macht.

Renditetraum: Denkmalgeschützte Immobilien

Charmanter, alter Charme statt moderner, kalter Neubau: Denkmalgeschützte Objekte sind so beliebt wie schon lange nicht mehr.

Trotz der höheren Instandhaltungskosten hat der Kauf eines denkmalgeschützten Gebäudes seine Vorteile – nämlich attraktive Steuervorteile.

Das gilt in erster Linie für die Erhaltung, aber auch für den Besitzenden, der für sie verantwortlich ist. Angesichts dessen erhalten Sie als Eigentümer*in einer denkmalgeschützten Immobilie besondere Steuervorteile, die sich für Kapitalanleger einer Ferienimmobilie wirklich auszahlen.

Trotz allem ist es wichtig, dass Sie sich vor dem Kauf ausgiebig informieren. So vermeiden Sie Fallstricke und stellen sicher, dass diese Art Immobilie zu Ihrem Vorhaben passt.

Bei Hirschmann & Kaul erhalten Sie vollständig sanierte Denkmalimmobilien, die Ihnen als Kapitalanlage und Ferienwohnung hohe Mieteinnahmen und steuerliche Vorteile bringen.

Wir sind auf Denkmalimmobilien spezialisiert und unser Team hilft Ihnen, Ihre Traum-Ferienimmobilie zu finden, die eine hohe Rendite abwirft.

Fazit: Steuern sparen mit Ferienimmobilien

Wenn Sie also nach einer Möglichkeit suchen, (passiv) Vermögen aufzubauen und gleichzeitig Steuern zu sparen, könnte eine Investition in Ferienimmobilien das Richtige für Sie sein.

Bevor Sie eine Entscheidung treffen, ist es wichtig, die steuerlichen Auswirkungen dieser Art von Investition zu verstehen. Der folgende Artikel gibt einen Überblick über die Steuervorteile, die mit dem Besitz einer Ferienimmobilie verbunden sind.

Haben Sie schon einmal darüber nachgedacht, eine Ferienimmobilie zu kaufen, um Steuern zu sparen? Wenn ja, dann setzen Sie sich mit uns in Verbindung. Wir beraten Sie gerne zu verschiedenen Objekten und welche Immobilie am besten zu Ihrem Vorhaben passt.

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Haftungsausschluss: Es handelt sich hierbei weder Steuerberatung noch Rechtsberatung. Jene darf nur durch einen Steuerberater oder Anwalt durchgeführt werden.