Mit Immobilien können Sie einiges an Steuern sparen

Es ist kein Geheimnis, dass Immobilien eine großartige Investition sein können. Aber nicht nur das. Neben der Wertsteigerung der Investition eröffnen Ihnen Immobilien auch Möglichkeiten für großes Steuersparpotenzial.

Im folgenden Artikel finden Sie eine hilfreiche Übersicht zu den verschiedenen Wegen, wie Sie Steuern mit Immobilien sparen können.

Wenn Sie Ihr Steuersparpotenzial voll ausschöpfen möchten, dann lesen Sie unbedingt weiter.

Wie können Sie mit Immobilien Steuern sparen?

Die jährliche Steuererklärung stellt für viele eine lästige Arbeit dar, die mit Kosten und Pflichten verbunden ist. Allerdings können Sie als Besitzer*in einer oder mehrerer Immobilien diese gekonnt einsetzen, um am Ende des Jahres nicht nur Steuern zu sparen, sondern im besten Fall wieder Geld vom Finanzamt zurückzubekommen.

Wie das geht? Hierfür beleuchten wir die Steuersparpotenziale aus verschiedenen Perspektiven:

Was für Steuersparmöglichkeiten ergeben sich beim Kauf einer Immobilie? (Punkt 1.1)
Was für Steuersparmöglichkeiten können Sie als Vermieter*in nutzen? (Punkt 1.2)
Wie können Sie als Bewohner*in Ihres Eigenheims in Eigennutzung Steuern sparen? (Punkt 1.3)

Steuern sparen beim Kauf

Im Gegensatz zu gewerblichen Immobilienkäufen können private Immobilienkäufer*innen den Erwerb und andere Anschaffungskosten nicht steuerlich geltend machen. Bei privater Nutzung lässt sich der Hauskauf also nicht von der Steuer absetzen.

Trotzdem warten so einige an Steuerersparnissen auf Sie in den Jahren nach dem Hauskauf. Was für Steuerersparnisse Sie als Vermieter oder Bewohner Ihrer eigenen Immobilie in den Jahren nach dem Kauf nutzen können, erfahren Sie in den nachfolgenden Punkten.

Tipp beim Kauf: Achten Sie darauf, Objekt und Grundstück getrennt zu erwerben. Einerseits ergeben sich hier große Steuersparpotenziale bei der Grunderwerbsteuer, andererseits müssen Sie den Grundstückswert und den Objektwert sowieso für Abschreibungen voneinander trennen. Denn das Grundstück an sich ist nicht abschreibbar.

Steuern sparen als Vermieter

Als Vermieter*in können Sie so einiges von der Steuer absetzen. Laut dem § 21 EStG gelten die Mieteinnahmen, die Sie aus dem Mietverhältnis erzielen, als Einkommen und fallen daher bei Privatpersonen unter das deutsche Einkommenssteuergesetz. Die Mieteinnahmen addieren sich also zu Ihren weiteren Einkommensströmen.

Damit Sie am Ende des Jahres nicht in eine höhere Steuerklasse rutschen als notwendig, stehen Ihnen als Vermieter oder Vermieterin folgende Bereiche, um Kosten, die im Kontext des Mietobjektes in Verbindung stehen, geltend zu machen:

Abschreibungen
Werbungskosten

Abschreibungen steuerlich absetzen

Durch die Vermietung einer Immobilie wird diese “abgenutzt” und verliert über die Jahre aus der Sicht des Staates an Wert. Daher winken Ihnen durch Abschreibemöglichkeiten attraktive steuerliche Entlastungen.

→ Lineare Abschreibungen gemäß § 7 Abs. 4 EstG

Wie hoch der prozentuale Abschreibesatz ist, hängt von der Art der Immobilie ab. So ergeben sich andere Werte für Neubauten und wiederum andere für etwa Denkmalimmobilien.

Beispiel: Bei einer vermieteten Immobilie, die vor 1924 gebaut wurde, gilt ein jährlicher linearer Abschreibungssatz von 2,5 %. Diese dürfen Sie im Rahmen der Absetzung für Abnutzung (Afa) über 40 Jahre abschreiben.

Werbungskosten steuerlich absetzen

Als Vermieter*in wissen Sie, dass ein vermietetes Wohnobjekt laufende Kosten verursacht. Diese Kosten können Sie selbstverständlich am Ende des Jahres steuerlich geltend machen, und so die Gesamtsumme Ihres zu versteuernden Einkommens senken.

Was für Werbungskosten können Sie geltend machen? Dazu gehören etwa Kosten für den

Erhaltungsaufwand,
Kosten für den Steuerberater,
Renovierungskosten,
Zinsen aus der Finanzierung,
Maklerkosten,
Fahrtkosten,
Nebenkosten und
viele andere Kostenstellen.

Für detaillierte Informationen zu dem Thema empfehlen wir Ihnen unseren Ratgeber “Mieteinnahmen richtig versteuern”.

Steuern sparen beim Eigenheim

Auch wenn Sie die Immobilie in Eigennutzung bewohnen, gibt es einige Möglichkeiten, um verschiedene Ausgaben beim Fiskus abzusetzen. Das sind einige Kosten, die Sie geltend machen können:

Handwerkerkosten (Arbeitskosten, Fahrtkosten, Maschinenkosten), die im Rahmen von Renovierungs-, Modernisierungs- oder Erhaltungsarbeiten entstanden sind, können Sie am Ende des Jahres anteilig in Ihrer Steuererklärung geltend machen. Bis zu 1.200 € können innerhalb eines Kalenderjahres abgesetzt werden. Materialkosten hingegen werden nicht berücksichtigt.Tipp: Lassen Sie sich zwei Rechnungen, eine über die Materialkosten und eine über die Arbeitskosten, ausstellen. So können Sie die Handwerkerkosten am Ende des Jahres einfacher in die Steuererklärung einbringen.
Seit 2020 können Sie Sanierungskosten, die aus energetischen Sanierungsarbeiten resultieren, absetzen. Für weiterführende Informationen empfehlen wir die offizielle Seite des Bundesfinanzministeriums zur steuerlichen Förderung energetischer Gebäudesanierungen.
Setzen Sie Ihr Arbeitszimmer/Homeoffice von der Steuer ab. Falls Sie selbstständig sind, können Sie diese Ausgaben als Betriebsausgaben absetzen. Als Arbeitnehmer stehen Ihnen hierfür die Werbungskosten zur Verfügung. Kosten, die absetzbar sind, sind etwa Kosten für die Ausstattung Ihres Arbeitszimmers (Lampen, Teppiche, Vorhänge etc.), Reinigungskosten, Grundsteuer oder auch anteilige Kosten für Hausratversicherungen.
Machen Sie Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen geltend. Haushaltsnahe Dienstleistungen sind unter anderem Arbeiten, wie Gartenarbeiten, Putzdienste, Tierbetreuung, Hausmeisterdienste oder Kochdienste. Bei haushaltsnahen Dienstleistungen können Sie bis zu 20 % der Gesamtkosten (max. 4000 € im Jahr) steuerlich absetzen.

Tipp: Heben Sie unbedingt alle Belege und Rechnungen auf, um diese am Ende des Jahres von Ihrer Steuerlast abziehen zu können. Je organisierter, desto einfacher und besser für Sie.

Steuern sparen durch den Kauf einer bestimmten Immobilie

Denkmalgeschützte Immobilien

Eine besonders attraktive Investitionsmöglichkeit ist die Kapitalanlage in denkmalgeschützte Immobilien. Einerseits bieten diese Objekte sehr hohe Steuersparmöglichkeiten, andererseits eignen sich diese Häuser und Wohnungen auch als Absicherung fürs Alter. Denn nur weil eine Immobilie als Denkmalobjekt gehandelt wird, kann diese trotzdem vermietet oder bewohnt werden.

Baudenkmäler sind Immobilien, die als besonderes kulturelles Erbe gelten und vom jeweiligen Bundesland als schützenswert definiert werden.

Als Bewohner einer denkmalgeschützten Immobilie können Sie über 10 Jahre verteilt insgesamt bis zu 90 % der Investitionskosten zum Erhalt des Objekts bei der Einkommenssteuer absetzen. Als Kapitalanleger können Sie sogar bis zu 100 % der Ausgaben über 12 Jahre steuerlich geltend machen.

Des Weiteren kann der reine Immobilienwert (abzüglich des Grundstückswerts) jedes Jahr mit 2,5 % linear abgeschrieben werden.

Fazit: Steuern sparen mit Denkmalimmobilien ist eine sehr lukrative Möglichkeit für alle, die aktuell überlegen in ein Objekt zu investieren. Denn Denkmalimmobilien

bieten höhere Abschreibungsmöglichkeiten als “normale” Immobilien

eignen sich nicht nur als lukrative Kapitalanlage, sondern können Ihre Steuerlast bedeutend reduzieren.

Steuervorteile durch Immobilien nutzen – So geht’s

Wenn Sie also nach einer Möglichkeit suchen, um Steuern zu sparen, könnten Immobilien die Antwort sein. In diesem Artikel haben Sie einige der verschiedenen Möglichkeiten erfahren, wie Sie als Immobilienbesitzer*in Steuern sparen können. Egal, ob Sie gerade erst mit den Investitionen beginnen oder nach neuen Möglichkeiten suchen, Rendite zu maximieren, dann sind Denkmalimmobilien eine attraktive Möglichkeit.

Wenn Sie Interesse haben Steuern zu sparen, Ihre Rendite zu maximieren und gleichzeitig fürs Alter vorsorgen wollen, kontaktieren Sie uns! Wir haben attraktive Denkmalimmobilien in unserem Portfolio.

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Haftungsausschluss: Es handelt sich hierbei weder Steuerberatung noch Rechtsberatung. Jene darf nur durch einen Steuerberater oder Anwalt durchgeführt werden.