Wohnung verkaufen – Steuern, Ablauf, Checkliste

Es ist so weit: Sie haben die Entscheidung getroffen, Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen.

Verständlicherweise möchten Sie den Prozess organisiert angehen und nichts falsch machen. Denn Fehler könnten Sie am Ende bares Geld kosten.

Damit Sie am Ende das meiste aus dem Verkaufspreis herausholen können, zeigen wir Ihnen, wie Sie den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung gestalten sollten.

Haftungsausschluss: Es handelt sich hierbei weder Steuerberatung noch Rechtsberatung. Jene darf nur durch einen Steuerberater oder Anwalt durchgeführt werden.

Verkauf ohne Makler
Vorbereitungsphase
Wohnung steuerfrei verkaufen – so geht’s
Was ist die beste Zeit für den Wohnungsverkauf?
Unterlagen vorbereiten
Ermitteln Sie den Verkaufspreis Ihrer Wohnung
Exposé der Eigentumswohnung erstellen
Verkaufsphase – Käufer finden
Vertragsunterzeichnung
Notartermin – Ablauf, Kosten
Checkliste für einen reibungslosen Ablauf
So umgehen Sie den gesamten Verkaufsprozess und gehen direkt zum Notar

Verkauf ohne Makler

Vorbereitungsphase

In der Vorbereitungsphase legen Sie das Fundament Ihres Wohnungsverkaufs. Es gibt viel zu klären und zu organisieren. Angefangen von Steuerfragen, der Vorbereitung Ihrer Unterlagen, der Wertermittlung Ihrer Eigentumswohnung, sowie der Erstellung eines aussagekräftigen Exposés.

Wohnung steuerfrei verkaufen – so geht’s

Wann und ob der Fiskus an Ihre Türe klopft, ist eine wichtige Frage. Wenn Sie den falschen Zeitpunkt erwischen, schmälern Sie unter Umständen den Gewinn aus Ihrem Verkauf.

Um das zu vermeiden, gibt es erst einmal zu klären, welche Steuer auf Sie zukommen könnten.

Beim Verkauf von Immobilien ist das die Spekulationssteuer. Die gute Nachricht ist, dass Sie bei Einhaltung bestimmter Fristen, Ihre Immobilie komplett steuerfrei verkaufen können.

Welche Fristen sollten Sie beachten?

Die 10-Jahres-Frist: Nach 10 Jahren können Sie Ihre Eigentumswohnung ohne steuerlichen Abzug veräußern.
Die 3-Jahres-Frist: Wenn Sie in der Immobilie in den letzten 3 Jahren selbst gewohnt haben, greift die 3-Jahres-Regelung. Das heißt, dass Sie Ihre Eigentumswohnung bereits nach 3 Jahren schon ohne weitere Steuerkosten verkaufen können.

Wenn Sie diese Fristen nicht einhalten können oder wollen, wird die Spekulationssteuer fällig. Diese besteuert den Gewinn, den Sie aus dem Verkauf erzielen. Die Höhe des Abzugs richtet sich nach Ihrem individuellen Einkommenssteuersatz.

Wenn Sie das Thema weiter interessiert, finden Sie auf unserem Blog einen Ratgeber, wie Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen können.

Was ist die beste Zeit für den Wohnungsverkauf?

Im Gegenzug zu Christbaumkugeln hat der Verkauf von Eigentumswohnung keine besondere Saisonalität.

Generell verkaufen sich Eigentumswohnungen zu jeder Jahreszeit. Falls Sie besonderen Wert auf helles Licht für die Fotoaufnahmen und Besichtigungen legen, können Sie das Frühjahr oder den Sommer abwarten.

Ein weiterer Maßstab, der Ihnen Aufschluss darüber gibt, ob es sich um den richtigen Verkaufszeitpunkt handelt, ist die aktuelle Marktlage. Ist es eher ein Verkäufer oder Käufermarkt? Aufschluss darüber können die aktuellen Zinsen am Kreditmarkt geben, aber auch das Angebot im Gegensatz zur Nachfrage.

Unterlagen vorbereiten

Bereiten Sie die benötigten Unterlagen am besten vor der Käufersuche vor. Denn Sie können Ihnen wichtige Informationen liefern, wenn es darum geht, das Exposé zu erstellen.

Wichtige Unterlagen sind beispielsweise:

Ein Grundbuchauszug, der nicht älter als 3 Monate ist
Die Teilungserklärung (inkl. eventueller Änderungsbeschlüsse)
Den Energieausweis
Den Grundriss
Die aktuelle Wohngeldabrechnung
Falls Sie die Wohnung als Investmentanlage verkaufen: Mietvertrag (falls die Wohnung vermietet ist)
Baubeschreibung
Gebäudeversicherungsschein
Eine Übersicht durchgeführter Sanierungen

Ermitteln Sie den Verkaufspreis Ihrer Wohnung

Nach getaner Vorbereitung ist es an der Zeit Ihre Wohnung zu verkaufen. Eine der wichtigsten Aufgaben ist es jetzt den richtigen Wert zu bestimmen.

Das kann ein kniffliger Prozess sein, denn es gibt viele Faktoren, die zu berücksichtigen sind und die in die Bewertung einfließen sollten.

Im ersten Schritt sollten Sie, vergleichbare Objekte in der Gegend analysieren. Sehen Sie sich die aktuell Verkaufsanzeigen an, um eine Vorstellung davon zu bekommen, was für ähnliche Wohnungen gezahlt wird.

Sie sollten auch die Größe und Ausstattung Ihrer Wohnung sowie eventuelle Alleinstellungsmerkmale in Betracht in Ihre Bewertung einfließen lassen. Sobald Sie den Wert Ihrer Wohnung einschätzen können, können Sie damit beginnen, einen Preis festzulegen.

Der endgültige Verkaufspreis hängt von einer ganzen Reihe von Faktoren ab. Aufgrund der verschiedenen Einflussgrößen kann nur ein Fachmann den aktuellen Wert Ihrer Eigentumswohnung akkurat bestimmen. Überlegen Sie sich daher, ob es nicht sinnvoll ist, sich an dieser Stelle Hilfe zu holen. So können Sie sicherstellen, dass Sie beim Verkauf den bestmöglichen Preis erzielen und kein Geld verlieren.

Exposé der Eigentumswohnung erstellen

Nachdem Sie Ihren Verkaufspreis bestimmt haben, ist es an der Zeit, Ihr Exposé zu erstellen.

Ein Exposé ist ein Dokument, das detaillierte Informationen über Ihre Wohnung enthält. Auf Immobilienplattformen, wie ImmobilienScout24, ist es das grundlegende Verkaufsinstrument.

Ihr Exposé, bzw. die Verkaufsanzeige, ist im Grunde ein Marketinginstrument, das die besten Aspekte Ihrer Wohnung hervorhebt und das Interesse möglicher Käufer wecken soll.

Hier sind ein paar Tipps:

Schreiben Sie eine gute Überschrift. Die Überschrift sollte die Aufmerksamkeit von potenziellen Käufer*innen wecken und sie dazu bringen, mehr über Ihre Wohnung erfahren zu wollen.
Verwenden Sie hochwertige Fotos. Heben Sie die besten Eigenschaften, wie einen großen, einladenden Balkon oder eine moderne Küche, hervor.
Schreiben Sie einen aufschlussreichen Text, der die Vorteile Ihrer Wohnung in den Fokus stellen. Geben Sie also nicht nur die wichtigsten Fakten und Zahlen zu Ihrer Wohnung an (z.B. Quadratmeterzahl, Anzahl der Schlafzimmer/Bäder), sondern beschreiben Sie die Alleinstellungsmerkmale und Vorzüge Ihrer Immobilie.
Heben Sie alle besonderen Annehmlichkeiten hervor. Sollte Ihre Wohnung über besondere Ausstattungsmerkmale, wie ein Fitnessstudio, einen Pool oder eine Dachterrasse, verfügen, müssen diese Informationen auf jeden Fall in Ihr Exposé.
Vergessen Sie ja nicht Ihre Kontaktdaten. Geben Sie Ihren Namen, Ihre Telefonnummer und/oder eine E-Mail-Adresse an, damit sich Interessenten leicht mit Ihnen in Verbindung setzen können.

In unserem Immobilienratgeber finden Sie einen hilfreichen Leitfaden, der Ihnen zeigt, wie Sie ein erfolgreiches Exposé erstellen (inklusive unserer Vorlage, die wir für die gewinnbringende Vermarktung einsetzen).

Verkaufsphase – Käufer finden

So halten Sie erfolgreiche Besichtigungen ab

Wohnungsbesichtigungen sind ein integraler Teil des Verkaufsprozesses. Sobald sich die ersten Interessenten für Besichtigungstermine melden, ist es an der Zeit, Ihre Wohnung auf Vordermann zu bringen. Zeigen Sie die Immobilie von Ihrer besten Seite.

Jetzt lautet die Devise: Entrümpeln, putzen, organisieren und kleinere Reparaturarbeiten, sofern möglich, durchführen.

Zusätzlich sollten Sie am besten alle persönlichen Gegenstände aus der Wohnung entfernen. Je neutraler die Wohnung für die Besichtigungen ist, desto besser. So kann sich der potenzielle Käufer oder die potenzielle Käuferin ein besseres Bild darüber machen, wie und ob die eigenen Möbel in Ihre Wohnung passen.

Vertragsunterzeichnung

Der Verkaufsprozess einer Wohnung ist nicht einfach und kann mit zahllosen Besichtigungen und Kontaktanfragen von Interessenten verbunden sein. Je nach Lage und Objekt kann der Prozess auch mehrere Wochen und Monate dauern.

Daher gratulieren wir Ihnen, wenn Sie an diesem Schritt angekommen sind. Sobald Sie einen Käufer oder eine Käuferin für Ihre Eigentumswohnung gefunden haben, geht der Verkaufsprozess in die Endphase über.

Der Notartermin sowie die Übergabe Ihrer Immobilie steht an.

Notartermin – Ablauf, Kosten

Jeder rechtskräftige Wohnungsverkauf muss durch einen Notar oder eine Notarin beurkundet werden. Dabei hat der Notar oder die Notarin die Aufgabe, den Verkaufsprozess durch die Erstellung eines Vertragsentwurfs und der Eintragung bzw. Änderung im Grundbuch zu begleiten. Es ist eine unparteiliche Anlaufstelle, bei der Sie sich, wie auch die Käufer, rechtliche Beratung einholen können.

Herzlichen Glückwunsch, wenn Sie an diesem Schritt angekommen sind, haben Sie einen Käufer oder eine Käuferin für Ihre Eigentumswohnung gefunden.

In Deutschland ist es üblich, dass der Käufer oder die Käuferin den Notar wählt. Das hat für Sie einen großen Vorteil: bei Absage des Termins durch den Käufer, muss dieser die Notarkosten tragen. Für Sie entstehen dadurch keine Nachteile oder Verbindlichkeiten.

Der Beurkundungstermin läuft standardisiert ab und dauert im Regelfall etwa 60 Minuten. Am Ende erhalten Sie und der neue Besitzende den unterschriebenen Kaufvertrag. Die Kosten für den Notar hat normalerweise der Käufer zu tragen.

Checkliste für einen reibungslosen Ablauf

Um Ihnen bei einem reibungslosen Wohnungsverkauf zu helfen, haben wir Ihnen eine Checkliste mit allen wichtigen Meilensteinen zusammengestellt:

So umgehen Sie den gesamten Verkaufsprozess und gehen direkt zum Notar

Wäre es nicht schön, wenn Sie den kompletten Verkaufsprozess umgehen und die Zeit, die Sie in die Vorbereitung, die Exposé-Erstellung und die Besichtigungen investieren müssen, in Ihr neues Domizil investieren könnten?

Ja, schön wäre es und es ist sogar möglich! Mit uns an Ihrer Seite. Wir übernehmen alle Arbeiten, die mit dem Verkauf Ihrer Immobilie anfallen. Wir sind Immobilienfachmänner für Ihre Immobilie in München und Umgebung.

Schlagen Sie Kapital aus unserem Expertenwissen über den Münchner Wohnungsmarkt. Wir handeln den besten Preis für Ihre Wohnung aus und stehen Ihnen immer beratend zur Seite.

Wenn Sie den komplexen Verkaufsprozess Ihrer Wohnung also nicht im Alleingang stemmen möchten, dann kontaktieren Sie uns heute für ein unverbindliches Beratungsgespräch.

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