Als Vermieterin oder Vermieter ist es wichtig, dass Sie die korrekte Besteuerung Ihrer Mieteinnahmen kennen. So können Sie das meiste Potenzial aus Ihren Mieteinnahmen ausschöpfen und kostspielige Fehler vermeiden.
In diesem Ratgeber geben wir Ihnen eine kompakte Übersicht zu den gängigsten Fragen zum Thema Mieteinnahmen richtig versteuern. Dazu gehören selbstverständlich auch die Abschreibungsmöglichkeiten, die Sie in Anspruch nehmen können, um am Ende des Jahres mehr von Ihrem Geld in Ihrer Tasche behalten zu können.
Wenn Sie also auf der Suche nach genauen und aktuellen Informationen zur Besteuerung von Mieteinnahmen sind, lesen Sie weiter.
Haftungsausschluss: Es handelt sich hierbei weder Steuerberatung noch Rechtsberatung. Jene darf nur durch einen Steuerberater oder Anwalt durchgeführt werden.
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- Wie sind Mieteinnahmen zu versteuern?
- Wie hoch sind Steuern auf Mieteinnahmen?
- Wird die Kaltmiete oder Warmmiete versteuert?
- Wie hoch ist der Freibetrag bei Mieteinnahmen?
- Das müssen Sie als privater Vermieter oder private Vermieterin beachten
- Wann gelte ich als gewerblicher Vermieter?
- Mieteinnahmen versteuern: Beispielrechnung
- Steuern sparen: Das können Vermieter von der Steuer absetzen
- Laufende Kosten, die abgesetzt werden können
- Der richtige Steuersatz für Ihr Immobilienobjekt
1. Wie sind Mieteinnahmen zu versteuern?
Täglich grüßt das Murmeltier. Aber im Fall der Versteuerung Ihrer Mieteinnahmen grüßt einmal jährlich das Finanzamt. Als privater Vermieter und private Vermieterin sind Ihre Mieteinnahmen jährlich mit Ihrem restlichen Einkommen zu versteuern.
Das legt der § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) fest.
→ § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG)
Die Einkünfte aus der Vermietung sind in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) der Steuererklärung anzugeben und mit dem Rest Ihrer Steuererklärung einzureichen.
2. Wie hoch sind die Steuern auf Mieteinnahmen?
Die Höhe der Steuerlast kann nicht pauschal beantwortet werden. Genau wie bei Ihren Einnahmen, aus entweder selbstständige oder nicht selbstständige Tätigkeit, unterliegen die Mieteinnahmen Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz.
Die Höhe Ihres persönlichen Einkommenssteuersatzes orientiert sich an der Höhe Ihrer gesamten Einkünfte des Kalenderjahres.
Übersteigt Ihr Einkommen den Grundfreibetrag von 10.347 EUR (Stand 2022), beginnt der Steuersatz bei 14 % und steigt progressiv an. Der höchste Steuersatz greift ab einem Einkommen von 277.826 EUR und ist mit 45 % das Maximum (Reichensteuersatz).
3. Wird die Kaltmiete oder Warmmiete versteuert?
Als Vermieter oder Vermieterin ist dies eine angebrachte Frage. Denn der Unterschied zwischen Warm- und Kaltmiete kann einen großen Einfluss auf Ihre persönliche Steuerlast haben.
Sie können erst einmal aufatmen: Versteuert wird nur die Kaltmiete!
Damit auch alles seine Richtigkeit hat, benötigt der Fiskus von Ihnen eine Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben. Diese geben Sie in Anlage V an.
Dort geben Sie die Einnahmen aus der Kaltmiete, sowie die erhaltenen Summen für die Nebenkosten, an.
4. Wie hoch ist der Freibetrag bei Mieteinnahmen?
Falls Sie eine kleinere Immobilie vermieten, fragen Sie sich vielleicht, ob es eine Steuerfreiheit auf Mieteinnahmen gibt.
Folgende Szenarien müssen eintreffen, damit Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus steuerfrei vermieten können:
- Die jährlichen Mieteinnahmen liegen unter 520 EUR
- Ihre Gesamteinkünfte aus allen Einkommensströmen liegen unter der Freigrenze. Diese beträgt aktuell 347 EUR (2022).
5. Das müssen Sie als privater Vermieter oder private Vermieterin beachten
Als privater Vermieter oder private Vermieterin gelten für Sie andere Regeln als gewerbliche Vermietende.
Generell unterliegen Sie als Privatperson erst einmal keiner Umsatzsteuerpflicht. Dies ergibt sich aus § 4 Nr.12 UStG.
→ § 4 Nr.12 ders Umsatzsteuergesetzes (UStG)
Sollte der Gewinn aus Mieteinnahmen jedoch 30.000 EUR pro Jahr übersteigen, müssen auch Sie Umsatzsteuer abführen.
Auch wenn das erst einmal erschreckend klingt, ergibt sich für Sie daraus ein großer Vorteil: Sie werden vorsteuerabzugsberechtigt und können die Mehrwertsteuer absetzen.
Dadurch können Sie Ausgaben, die beispielsweise für Renovierungsarbeiten anfallen, mit der bezahlten Mehrwertsteuer verrechnen und 19 % absetzen.
→ Sie renovieren also deutlich günstiger.
6. Wann gelte ich als gewerblicher Vermieter?
Wann Sie von Vater Staat als gewerblicher Vermieter und gewerbliche Vermieterin angesehen werden, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Die Definition ist nicht eindeutig abgrenzbar.
Wie bereits im letzten Abschnitt erläutert, spielt die Gewinnsumme Ihrer Mieteinnahmen eine Rolle. Übersteigt diese die 30.000 EUR pro Jahr gelten Sie als umsatzsteuerpflichtig.
Da es keine eindeutige Definition gibt, empfehlen wir Ihnen ein klärendes Gespräch mit Ihrem Steuerberater oder Ihrer Steuerberaterin zu vereinbaren.
Sollten Sie aktuell keinen Steuerexperten haben, empfehlen wir Ihnen gerne jemandem, der sich mit Immobiliensteuer auskennt. Kontaktieren Sie uns gerne für eine persönliche Empfehlung.
7. Mieteinnahmen versteuern: Beispielrechnung
Als Vermieter oder Vermieterin ist dies eine angebrachte Frage. Denn der Unterschied zwischen Warm- und Kaltmiete kann einen großen Einfluss auf Ihre persönliche Steuerlast haben.
Sie können erst einmal aufatmen: Versteuert wird nur die Kaltmiete!
| Jährliche Mieteinnahmen | + 12.000 EUR |
| Zinsen des Immobilienkredits | – 6.000 EUR |
| Laufende Kosten | – 1.000 EUR |
| Abschreibung | – 2.000 EUR |
| Einmalige Reparaturarbeit an der Fassade | – 3.000 EUR |
| Zu versteuernde Gesamterträge aus der Vermietung | + 2.000 EUR |
Auch wenn Sie 12.000 EUR Mieteinnahmen jährlich erhalten, sind in dem fiktiven Beispiel lediglich 2.000 EUR zu versteuern!
Unter Umständen könnte Ihre persönliche Rechnung sogar negativ sein. Der Betrag wird in dem Fall sogar von Ihrem zu versteuernden Einkommen abgezogen!
→ Dieses Beispiel verdeutlicht, wie wichtig es ist, die laufenden Kosten im Auge zu behalten und alle Rechnungen und Belege aufzuheben und in der Steuererklärung geltend zu machen.
8. Steuern sparen: Das können Vermieter von der Steuer absetzen
Ein Mietobjekt birgt großes Potenzial, um Ihre gesamte Steuerlast zu senken! Denn wenn Sie Einnahmen haben, haben Sie im Normalfall, dem auch Ausgaben gegenüberstehen.
Gleich nach der Anschaffung, also im ersten Jahr, können Sie einiges an einmaligen Kosten mit Ihren Einnahmen verrechnen.
- Maklerkosten
- Kosten für ein Gutachten
- Kosten für den Notar
8.1. Laufende Kosten, die abgesetzt werden können
Nicht nur im ersten Jahr können Sie Kosten auf Ihrer Steuererklärung geltend machen, sondern auch in den folgenden Jahren.
- Laufende Kosten für die Instandhaltung der Immobilie (Werbungskosten)
- B. Kreditzinsen aus der Finanzierung
- Grundsteuer
- Reparaturkosten
- Instandhaltungskosten (z. B. Winterdienst, Hausmeisterdienste, Kosten für die Müllabfuhr, Gartenpflege etc.)
- Fahrtkosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstanden sind
Aber auch einmalige Kosten für Sanierungs- und Renovierungsarbeiten können Sie in Ihrer Steuererklärung geltend machen.
→ Heben Sie alle Belege über die Ihnen entstandenen Kosten gut auf. Sie können Ihre Steuerlast um einiges schmälern.
Der richtige Steuersatz für Ihr Immobilienobjekt
Die ordnungsgemäße Besteuerung von Mieteinnahmen kann kompliziert sein. Deshalb ist es wichtig, dass Sie sich mit einem Experten oder einer Expertin beratschlagen, die Ihnen dabei hilft, das komplexe deutsche Steuersystem zu verstehen. (kontaktieren Sie dazu Ihren Steuerberater)
So holen Sie das Beste aus Ihren Mieteinnahmen heraus.
Wenn Sie weitere Informationen zum Thema Vermietung benötigen, oder Ihre Immobilie vermieten möchten, setzen Sie sich gerne mit uns Kontakt.
Wir sind Immobilienexperten im Raum München und Umgebung und helfen Ihnen gerne mit der korrekten Vermietung Ihrer Immobilie weiter.
Haftungsausschluss: Es handelt sich hierbei weder Steuerberatung noch Rechtsberatung. Jene darf nur durch einen Steuerberater oder Anwalt durchgeführt werden.
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